¿En qué consiste el traspaso o la cesión de un contrato de arrendamiento?

Supone la subrogación de una tercera persona en todos los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento, lo cual implica la no modificación , salvo pacto, de dicho contrato.

Es aconsejable pedir a la persona que va a realizar el traspaso o la cesión, una fotocopia del contrato de arrendamiento vigente en ese momento, para comprobar la inexistencia de renuncia o limitaciones al derecho de traspaso o cesión.

La única persona que puede realizar el traspaso o la cesión es el arrendatario del local, nunca el propietario del mismo.

Puede ser recomendable solicitar de la Agencia Estatal Tributaria, de común acuerdo con el arrendatario actual, certificación detallada de las deudas y responsabilidades derivadas de la actividad empresarial actual.

¿Puedo traspasar un local de negocio arrendado antes del 1 de enero de 1995?

En estos casos es necesario cumplir unos requisitos:

• Que el arrendatario (persona que traspasa) lleve establecido en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.
• Que el adquirente (nuevo arrendatario) contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo, durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.
• La fijación de un precio cierto por el traspaso.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece un su artículo 32 un procedimiento riguroso para realizar el traspaso, su incumplimiento faculta al propietario , según la Ley, a desconocer el traspaso.

¿Y si mi contrato de arrendamiento es posterior a enero de 1995?

En defecto de la voluntad de las partes, que pueden acordar la renuncia al derecho de cesión, la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994, permite la cesión del contrato en la siguiente forma:

• Que en el local se ejerza una actividad empresarial.
• Salvo pacto en contrario, el cesionario puede destinar el local a ejercer otro tipo de actividad, distinta de la anterior.
• Que se notifique, fehacientemente, la cesión al propietario en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado.

En un traspaso de negocio ¿cuánto podrá subir la renta el propietario al nuevo inquilino?

En este supuesto habrá que tener en cuenta la fecha del contrato de arrendamiento:

Si es posterior a 1994, en defecto de acuerdo entre las partes, el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, otorga al arrendador el derecho a una elevación del 20% de la renta en vigor, en caso de producirse la cesión del contrato.

En cambio, si el contrato es anterior a 1994, cada traspaso da derecho al propietario a aumentar la renta en un 15% sobre la que satisfacía el arrendatario que traspasa, salvo que se hubiera acordado otra cuantía.